„Der Mietspiegel verbessert vor allem die Transparenz und Rechtssicherheit bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen und schafft deshalb ganz neue Grundlagen für Vereinbarungen zur Grundmiete,“ so Kassels Stadtklimarätin Simone Fedderke. „Er ist ein Mittel zur Versachlichung von Konflikten rund um die Miete und damit auch ein wirksames Mieterschutzinstrument.“
Der Mietspiegel ist eine auf wissenschaftlicher Grundlage ermittelte Übersicht über die in Kassel am 1. September 2023 vorliegenden Grundmieten im Bereich der nicht geförderten Wohnungen. Er basiert auf einer Befragung von 10.000 zufällig ausgewählten Mieter-Haushalten und wurde im Auftrag der Stadt Kassel vom Unternehmen FUB IGES aus Hamburg erstellt.
Breite Zustimmung im Arbeitskreis
Zur Abstimmung des Fragebogens, zur Erstellung der im Mietspiegel verwendeten Wohnlagenkarte und zur Abstimmung der Befunde hat die Stadt Kassel einen Arbeitskreis Mietspiegel eingerichtet, an dem neben den relevanten Ämtern der Stadtverwaltung der Mieterbund Nordhessen, der Haus- und Grundeigentümerverband Kassel, drei Wohnungsbauunternehmen und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses teilnahmen.
Der Arbeitskreis und die an ihm beteiligten Mieter- und Vermieterverbände hatten dem Mietspiegel bereits zuvor einstimmig zugestimmt und damit die Entscheidung des Magistrats vorbereitet. „Mit dem eindeutigen Votum des Arbeitskreises Mietspiegel bin ich sehr zufrieden, weil es die breite Zustimmung zum Mietspiegel als nützlichem Instrument in vielen Vermietungsfragen ausdrückt und für die künftige Anwendung ein positives Zeichen setzt,“ so Stadtklimarätin Simone Fedderke.
Nach Inkrafttreten des Mietspiegels am 18. März 2024 rückwirkend zum 1. Januar 2024 stehen auf dem Stadtportal kassel.de eine Broschüre zum Mietspiegel als Anleitung und Unterlage zur eigenen Berechnung der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung sowie ein Online-Rechner; ein Methodenbericht mit allen Informationen zur Erstellung des Mietspiegels folgt in Kürze.
Transparenz bei Mieterhöhung
Häufige Anwendungsfälle des Mietspiegels sind Mieterhöhungen. Vermieter sind künftig verpflichtet, sich an der im Mietspiegel für das jeweilige Grundstück ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren oder diese zumindest als Information mit anzugeben, wenn sie die Mieterhöhung nicht mit dem Mietspiegel begründen. Der Mietspiegel besteht im Kern aus vier Wohnlagentabellen, die in den Kategorien einfache, mittlere, gute und sehr gute Wohnlage die Miete pro Quadratmeter unterteilt in Wohnungsgrößen ausweisen.
Zu dieser in den Tabellen ausgewiesenen Grundmiete können noch verschiedene Zu- und Abschläge für besonders gute oder schlechte Ausstattung der jeweiligen Wohnung kommen sowie individuell zwischen Vermietern und Mietern vereinbarte Abweichungen innerhalb festgelegter Spannen.
Bislang musste die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Vermieter in Form von drei vergleichbaren Mietangeboten begründet oder durch einen Sachverständigen ermittelt werden. Dies war aufwändig und mitunter auch vor Gericht angreifbar. Für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels gibt es klare gesetzliche Vorgaben. So gelten hohe Anforderungen an die verwendeten Daten, die Reichweite der erforderlichen Haushaltsbefragung und die Methodik der Berechnung. So wurden auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen nur solche Wohnungen im Mietspiegel berücksichtigt, für die in den vergangenen sechs Jahren Mietanpassungen oder Neuvermietungen erfolgten. Ausgeschlossen waren zudem geförderte Wohnungen, für die besondere Mietpreisbegrenzungen bestehen.
Hintergrund
Das Mietspiegelreformgesetz aus dem Jahr 2022 verpflichtet alle deutschen Großstädte ab 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels. Bereits kurz zuvor hatte die Stadtverordnetenversammlung Kassel im Wohnraumversorgungskonzept beschlossen, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.
Fragen zur Anwendung des Mietspiegels können an das Amt Bauverwaltung, Wohnen und Vergabemanagement der Stadt Kassel (mietspiegelkasselde, Tel. 787-6406) gerichtet werden. Der Mieterbund Nordhessen und Haus & Grund Kassel bieten diesen Service für ihre Mitglieder an.