Neue Bodenrichtwerte für die Stadt Kassel

Somit liegen aktuelle Werte als Richtwerte für Wohnbauland, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Gemeinbedarfsflächen, Kerngebietsflächen und weitere nicht bebaubare Flächen wie Freizeit-, Erholungsflächen und land- und forstwirtschaftliche Grundstücke vor. 

Insgesamt hat das Gremium des Gutachterausschusses 318 Bodenrichtwertzonen untersucht, davon 122 als sonstige Flächen und 196 bebaute bzw. bebaubare Flächen. Die Bodenrichtwertkarte wird zweijährig, aktuell mit dem Stand 1.1.2024, nach Auswertungen aller Kauffälle in den vorausgegangenen zwei Jahren veröffentlicht. Damit kommt der Gutachterausschuss der Stadt Kassel seinem gesetzlichen Auftrag nach dem BauGB nach. 

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden in einem abgegrenzten Gebiet (Bodenrichtwertzone). In bebauten Gebieten werden Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Hierbei hat die Größe und die mögliche Bebaubarkeit des Grundstücks einen Einfluss auf die Höhe des Bodenwertes. Hingegen spielen bestehende Gebäude oder bauliche Anlagen sowie Werte für Bewuchs bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes keine wertbestimmende Rolle.

In der neuen Bodenrichtwertkarte der Stadt Kassel werden 105 Bodenrichtwertzonen als Wohnbauflächen abgebildet. Sie unterteilen sich wie folgt:

·         Preiskategorie 1, Preisspanne von 100 Euro/m² bis 170 Euro/m² (insgesamt 30 Bodenrichtwertzonen)

·         Preiskategorie 2, Preisspanne von 175 Euro/m² bis 270 Euro/m² (insgesamt 43 Bodenrichtwertzonen)

·         Preiskategorie 3, Preisspanne von 280 Euro/m² bis 400 Euro/m² (insgesamt 22 Bodenrichtwertzonen)

·         Preiskategorie 4, Preisspanne von 410 Euro/m² bis 625 Euro/m² (insgesamt 11 Bodenrichtwertzonen

Im Durchschnitt erfahren die Bodenrichtwerte in einfachen Lagen, Preiskategorie 1, mit durchschnittlich 3,5 Prozent (2022: 6,2 Prozent), in mittleren Lagen, Preiskategorie 2, mit 5,7 Prozent (2022: 7,1 Prozent) und in guten Lagen, Preiskategorie 3, mit 7,2 Prozent (2022: 8,8 Prozent) eine flachere Steigerungsrate als in der vergangenen Periode. In sehr guten Lagen, Preiskategorie 4, ist diese Steigerungsrate fast gleichbleibend bei 7,4 Prozent (2022: 7,6 Prozent). 

Ein unbebautes Wohnbaugrundstück in der Preiskategorie 2 mit den meisten Transaktionen und einer Durchschnittsgröße von 600 m² kostete im Auswertungszeitraum rund 132.000 Euro. 
Im Vergleich dazu wurde in der Preiskategorie 1 nur noch 84.000 Euro für ein unbebautes Wohnbaugrundstück bezahlt.

„Die Preisschwankungen bei den gehandelten Objekten für Wohnbauflächen befinden sich im durchschnittlichen Bereich der allgemeinen Marktentwicklung in Kassel. Sie sind in Teilbereichen, z.B. in einfachen Lagen, sogar gering. Der Immobilienmarkt in Kassel bleibt nach wie vor stabil. Die Bodenpreisentwicklung in Kassel zeigt derzeit keine signifikanten Auswirkungen vergleichbar zu dem des allgemeinen Geldmarktes und der politischen Lage,“ sagt die Vorsitzende des Gutachterausschusses, Sandra Rus.

Die höchsten Bodenrichtwerte im gesamten Stadtgebiet Kassel liegen mit 1.100 Euro/m² bis 2.700 Euro/m² Baulandfläche in der Kerngebietslage in der Stadtmitte rund um die Fußgängerzone. Hier kann durch Verkäufe eine signifikante Erhöhung um 8 Prozent abgebildet werden. In den umliegenden Bodenrichtwertzonen wurde eine Steigerung von etwa 4 Prozent konstatiert.

In den gemischten Bauflächen ist eine Preissteigerung von 4,4 Prozent zu verzeichnen, im Gegensatz zur letzten Periode mit 9,5 Prozent. Die höchste Steigerungsrate wurde bei den Verkäufen in den gewerblichen Flächen mit 9,5 Prozent festgestellt. Hier ist eine Veränderung zur vorangegangenen Periode mit knapp 3,5 Prozent weniger auffällig. In der vorangegangenen Periode 2020 und 2021 war diese Steigerungsrate bei 13 Prozent. Der Markt bei gewerblichen Flächen erfährt im Vergleich zur letzten Periode eine gemäßigte Steigerung.

Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte hat der Gutachterausschuss der documenta Stadt Kassel aus seiner Kaufpreissammlung rund 3.000 Immobilientransaktionen aus den Jahren 2022 und 2023 sowie weitere aus den Jahren zuvor analysiert und ausgewertet. Die Bodenrichtwerte werden von 15 ehrenamtlichen Gutachtern beschlossen, die als Freie Sachverständige für Grundstückswertermittlungen, Immobilienmakler oder Wertermittler bei Banken und Sparkassen, dem Finanzamt und anderen Stellen mit besonderer Sachkunde tätig sind.

Die Bodenrichtwertkarte ist für jeden kostenfrei unter www.kassel.de/bodenrichtwertkarte einzusehen. Hier sind auch die historischen Bodenrichtwertkarten bis 2004 abgebildet. Weiterhin ist der Erwerb der gedruckten Richtwertkarte gebührenpflichtig in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Kassel möglich.