Neuer Immobilienmarktbericht 2021 liegt vor

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise im Stadtgebiet Kassel? Darüber gibt der neu erschienene Immobilienmarktbericht 2021 der documenta- Stadt Kassel Auskunft, den der Gutachterausschuss für Immobilienwerte jetzt veröffentlicht hat.

Kaufpreisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser

Hierzu wurden alle Grundstückstransaktionen im Stadtgebiet Kassel im Untersuchungszeitraum 2020 mit den Daten der letzten drei bis fünf Jahre verglichen. „Wir verzeichnen im Vergleich zu anderen Großstädten leichte Steigerungsraten in manchen Bereichen, aber auch Preisrückgänge in Teilmärkten,“ berichtet Stadtbaurat Christof Nolda. „Der Immobilienmarkt erfährt eine Stabilität. Trotz der großen Nachfrage bleiben die Transaktionszahlen weitgehend konstant. Das bundesweite Bild eines stabilen Immobilienmarktes trotz Pandemie zeigt sich auch in der Stadt Kassel. Die Corona-Pandemie hat derzeit weder eklatant sichtbaren Auswirkungen auf den Abschluss von Kaufverträgen noch auf die Immobilienpreise gehabt.“

Der gesetzliche Auftrag zur Erstellung des Immobilienmarktberichts dient dazu, neutrale und regional differenzierte Informationen zum Immobilienmarkt zur Verfügung zu stellen. Sie werden von der Immobilien- und Wohnungswirtschaft, der Politik sowie Bürgerinnen und Bürgern benötigt, um eine Transparenz für mögliche Investitionen, Bewertung, Vermarktung oder Beleihung zu erhalten. Ziel ist es, durch Daten und Fakten den Grundstücks- und Immobilienmarkt transparenter zu machen, Ausprägungen und Entwicklungen zu verdeutlichen. Im Untersuchungszeitraum 2020 wurde bei insgesamt 1.513 Kaufverträgen ein Geldvolumen von 525 Millionen Euro gehandelt. Der Geldumsatz lag 2019 bei 512 Millionen Euro mit insgesamt 1.655 Kauffällen. Insofern ist die Anzahl der Kauffälle im Vergleich zum Vorjahr etwa um 9 Prozent gefallen, der Geldumsatz um etwa 2,7 Prozent gestiegen. Die Anzahl der gehandelten Objekte hat aber immer noch etwa den Stand von 2017 und 2018. Somit ist die Aktivität auf dem Immobilienmarkt durch die Corona Pandemie nur schwach beeinträchtigt, was sich in den drei Teilmärkten unterschiedlich auswirkt. Bei den unbebauten Grundstücken gab es 6 Prozent mehr Kauffälle, bei den bebauten Grundstücken und Wohnungseigentum gab es Rückgänge um 13 Prozent bzw. 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

„Diese Transaktionen werden in Teilmärkte, wie bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungseigentum, unterteilt abgebildet. Darüber hinaus werden wertrelevante Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren abgeleitet. Neben den Immobilienmarktdaten werden wirtschaftliche Rahmendaten wie Bevölkerungsentwicklung und Baugeschehen dargestellt. Somit gibt der Immobilienmarktbericht für Sachverständige, Experten sowie interessierte Bürger eine gute Grundlage sich über das Geschehen des örtlichen Grundstücksmarktes zu informieren. Die Transparenz des Grundstücksmarktes wird auf diese Weise durch tatsächlich getätigte Transaktionen dargestellt“, erläuterte die Vorsitzende des Gutachterausschusses, Sandra Rus.

Die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien betrugen 2020 für:

Freistehende Einfamilienhäuser: 392.000 Euro (im Vorjahr 390.000 Euro)
Reihenmittelhäuser:  211.000 Euro (im Vorjahr 235.000 Euro)
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser:   314.000 Euro (im Vorjahr 258.000 Euro)
Wohnungseigentum (Ersterwerb)  3.600 Euro/Quadratmeter (im Vorjahr 3.370 Euro/Quadratmeter)

Bei den bebauten Grundstücken sind die Preisangaben getrennt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser sowie Reihenmittelhäuser im Immobilienmarktbericht 2021 aufgeführt.

Die durchschnittlichen Preissteigerungen bei freistehenden Einfamilienhäusern erfuhren 2020 eine Steigerung von weniger als einem einem Prozent, d.h. sie sind fast konstant im Vergleich zum Vorjahr. Freistehende Zweifamilienhäuser haben in diesem Jahr die höchste Steigerungsrate mit 16,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erreicht, wobei die Kauffälle in diesem Segment rückläufig sind. Die durchschnittliche Preissteigerung in den letzten fünf Jahren lag bei 6,6 Prozent pro Jahr. Ähnliche Entwicklungen sind bei den Verkäufen von Doppelhaushälften und Reihenendhäusern zu beobachten. Trotz des Rückgangs bei den Kauffällen, ist auch hier eine Kaufpreissteigerung von 21,6 Prozent zu beobachten. Bei Reihenmittelhäusern ist diese Entwicklung nicht zu sehen. Hier ist ebenso bei rückläufigen Kauffällen auch ein Preisrückgang von mehr als 10,2 Prozent zu beobachten. Ein Reihenmittelhaus kostete im Durchschnitt 211.000 Euro, im Vorjahr mussten dafür 235.000 Euro gezahlt werden. 

Quadratmeterpreis neuer Eigentumswohnungen auf Vorjahresniveau

Der Wohnungseigentumsmarkt bleibt nach wie vor der größte Teilmarkt in Bezug auf die Anzahl der Kauffälle. Hierauf entfallen unverändert mehr als die Hälfte, etwa 56 Prozent, der auf dem Kasseler Immobilienmarkt gehandelten Kaufobjekte. Der Quadratmeterpreis für eine neu errichtete Eigentumswohnung liegt bei etwa 6,7 Prozent über dem Vorjahresniveau. Der Gesamtgeldumsatz 2020 im Wohnungseigentumsmarkt ist im Vergleich zum Vorjahr um etwa 26 Prozent gefallen, ebenso bei gehandelten Objekten, d.h. bei der Anzahl der Kauffälle mit minus 34 Prozent. Wurden in 2018 insgesamt 159 Erstverkäufe registriert, waren es 2019 noch 125 Kauffälle und in 2020 nur noch 83. 

Den größten Einbruch in der Anzahl der Transaktionen erfahren somit freistehende Einfamilienhäuser und die Erstverkäufe bei Wohnungseigentum, d.h. der Neubau. Mit moderaten Preissteigerungen von nur 0,7 Prozent bei freistehenden Einfamilienhäusern und etwa 200 Euro pro Quadratmeter (+6,7 Prozent) mehr bei neu errichteten Eigentumswohnungen ist die Preissteigerung in diesen Teilmärkten im Vergleich zu den Vorjahren gering. Insgesamt sind die Steigerungsraten der gehandelten Objekte in allen Bereichen in diesem Jahr unterschiedlich ausgeprägt. Es sind höhere Transaktionen bei Wiederverkäufen im Wohnungseigentumssektor und bei Mehrfamilienhäusern zu beobachten.

Kaufpreisentwicklung für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Wohnungseigentum

Immobilienmarkt der Stadt Kassel bleibt stabil

Pandemiebedingten Schwankungen sind nur sehr gering in der Anzahl der Verkäufe sichtbar. Die Transaktionszahlen in den Verkäufen haben den Stand von 2019 getroffen. Der Geldumsatz insgesamt lag mit nur 2,7 Prozent über dem Vorjahresniveau. Der Immobilienmarkt der Stadt Kassel bleibt für Investoren und Eigentümer stabil. Im Vergleich zu den Jahren zuvor sind insgesamt weniger Schwankungen zu verzeichnen. Eigentumswohnungen werden im Immobilienmarktbericht nach unterschiedlichen Parametern ausgewertet. Aus 770 verkauften Eigentumswohnungen (im Vorjahr 836) sind zusätzlich zu den Wohnflächenpreisen für neu errichtete, wiederverkaufte oder aus Mietobjekten umgewandelte Eigentumswohnungen auch die Preise in Abhängigkeit von der Wohnfläche und dem Baujahr der Objekte dargestellt. Damit ergibt sich für Käufer und Verkäufer eine gute Übersicht über das Preisniveau und die Preisentwicklung im Stadtgebiet Kassel. 

Weiterhin kann dem Immobilienmarktbericht anhand der dargestellten Vergleichsfaktoren für unterschiedliche Wohngebäude und Eigentumswohnungen zum Zwecke einer gerechten Besteuerung überschlägig der Wert einer Immobilie entnommen werden. Die objektspezifischen Besonderheiten erfordern jedoch eine eingehende Ortsbesichtigung mit eingehender Analyse in einem Wertgutachten, die auf gesonderten Antrag durch den Gutachterausschuss kostenpflichtig erstellt werden.

Kartenshop

Der Immobilienmarktbericht kostet als Farbdruck 35 Euro, in digitaler Ausgabe 30 Euro. Während der Öffnungszeiten wird der Immobilienmarktbericht in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Sickingenstraße 7, Zimmer 303, und zusätzlich im Kundenzentrum Geodaten, Zimmer 214, verkauft (vorherige Terminvereinbarung erforderlich). Darüber hinaus kann telefonisch unter 0561/787- 7002 und -7003 oder schriftlich per Fax 787-4089 sowie per Internet im  Kartenshop bestellt werden. Ansprechpartner für inhaltliche Rückfragen ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Telefon 0561/787- 6271.