Auf dieser Seite geht es ausschließlich um den Leerstand von Wohnraum. Nicht berücksichtigt werden Ferien- und Freizeitwohnungen, Brachflächen, Gewerbeflächen sowie ungenügend genutzte Gebäude ohne Wohnzweck.

Als Wohnungsleerstand gelten Wohnungen, die weder vermietet noch vom Eigentümer selbst genutzt werden. Da es in Deutschland keine amtliche Leerstandsstatistik gibt, existiert auch keine einheitliche Definition, ab wann von Leerstand gesprochen wird.

In der Immobilienwirtschaft wird in der Regel von Leerstand ausgegangen, wenn eine Wohnung, die auf dem Markt angeboten wird, länger als drei Monate nicht neu vermietet werden kann.

Leerstand und rechtliche Regelungen

In Hessen gibt es derzeit kein Zweckentfremdungsverbot[1]. 2025 hat der Hessische Landtag aber ein  Leerstandsgesetz (Öffnet in einem neuen Tab) verabschiedet, siehe unten. Wohnraum der länger als 6 Monate leer steht, wird darin als Leerstand definiert. 

[1] Ein Zweckentfremdungsverbot ist eine kommunale oder landesrechtliche Regelung, die verhindern soll, dass dringend benötigter Wohnraum für andere Zwecke genutzt wird – also „zweckentfremdet“ wird. Ziel ist es, Wohnraum zu schützen und dem Wohnraummangel entgegenzuwirken.

Leerstand ist ein notwendiger Bestandteil eines funktionierenden Wohungsmarktes. Denn Wohnungen stehen in der Regel nur vorübergehend leer – etwa zwischen zwei Mietverhältnissen – und werden anschließend wieder neu bezogen. In der Forschung spricht man in diesem Zusammenhang von einer „Fluktuationsreserve“  oder „natürlichen Leerstandsrate“. Ohne diese Reserven würde der Wohnungsmarkt ins Stocken geraten, da es kaum noch verfügbare Wohnungen gäbe.

Die genaue Höhe dieser notwendigen Leerstandsreserve ist umstritten, wird jedoch häufig mit rund 3 % des Wohnungsbestands angegeben. Auch das Land Hessen geht davon aus, dass ein Wohnungsleerstand von unter 3 % – bei gleichzeitig hoher Nachfrage - ein Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt ist  (vgl. IWU-Gutachten 2015, 2018 und 2020).

Aus Sicht der Mieterinnen und Mieter kann ein etwas höherer Leerstand sogar wünschenswert sein, da er die Wohnraumsuche erleichtert und Mietpreise dämpfen kann.

Ein kurzfristiger Leerstand, z.B. durch einen Mieterwechsel oder Sanierungsarbeiten, ist normal und unproblematisch. Kritisch wird es jedoch bei dauerhaftem Leerstand – also wenn Wohnungen über längere Zeit leer stehen und nicht genutzt werden.

In einer Stadt wie Kassel, in der laut dem Institut Wohnen und Umwelt (IWU, 2019) ab 2025 jährlich rund 600 neue Wohnungen benötigt werden, verschärfen leerstehende Wohnungen den Wohnraummangel zusätzlich. Sie stehen der Bevölkerung nicht zur Verfügung und entziehen dem Markt dringend benötigten Wohnraum.

Dauerhafter Leerstand hat noch weitere Folgen:

• Gebäude verfallen schneller ohne Nutzung.
• Das Stadtbild kann leiden.
• Ganze Quartiere können an Attraktivität verlieren.
• Das Sicherheitsgefühl in betroffenen Gegenden sinkt.

Deshalb ist es wichtig, Leerstände frühzeitig zu erkennen und durch gezielte Maßnahmen wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen.

Eine umfassende und aktuelle Statistik zum Leerstand in Kassel liegt derzeit nicht vor. Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. Vermieterinnen und Vermieter sind nicht verpflichtet, Leerstände der Stadt zu melden. Daher ist die Datengrundlage begrenzt.

Dennoch gibt es verschiedene Ansätze, um den Umfang des Leerstands näherungsweise zu erfassen:

• Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus
  Der Zensus liefert amtliche Daten zur Nutzung und zum Leerstand von Wohnungen, allerdings nur in größeren Zeitabständen.
• Rechnerische Schätzungen von Forschungsinstituten
  Wissenschaftliche Einrichtungen wie das IWU oder das BBSR erstellen regelmäßig Modellrechnungen zum Leerstand auf Basis statistischer Annahmen.
• Daten privater Anbieter
  Unternehmen wie empirica oder CBRE erheben Leerstandszahlen auf Grundlage eigener Marktbeobachtungen und Analysen.
• Leerstandsmeldungen von Wohnungsunternehmen und im sozialen Wohnungsbau
  Größere Wohnungsunternehmen und Träger sozial geförderten Wohnraums erfassen zum Teil Leerstände in ihrem Bestand und stellen diese Daten auf Anfrage zur Verfügung.

Diese verschiedenen Quellen liefern Anhaltspunkte, ersetzen aber keine vollständige und kontinuierliche Erhebung. Eine Verbesserung der Datenlage wäre ein wichtiger Schritt zur gezielten Bekämpfung von Leerstand.

Die Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2011 ergab in Kassel eine Leerstandsquote von 3,2 %, das entspricht 3.378 leerstehenden Wohnungen bei damals insgesamt 107.041 Wohnungen. Im Zensus 2022 stieg der Leerstand auf 4.656 Wohnungen bei insgesamt 108.580 erfassten Objekten. Das entspricht einer Leerstandsquote von 4,2  %.

Doch Leerstand ist nicht gleich Leerstand – eine wichtige Unterscheidung muss getroffen werden:

• Marktaktiver Leerstand:
  Wohnungen, die kurzfristig – in der Regel innerhalb von drei Monaten – wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, z. B. nach einem Mieterwechsel oder nach leichten Renovierungen. Im Zensus 2022 wurde dieser auf 2.535 Wohnungen beziffert – das entspricht nur 2,3 % des Gesamtbestands.
• Nicht marktaktiver oder dauerhafter Leerstand:
  Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt längerfristig nicht zur Verfügung stehen, etwa wegen umfassender Sanierung, Rückbau, Eigentumsnutzung oder fehlender Vermietungsabsicht.

Eine marktaktive Leerstandsquote von unter 3 % gilt allgemein als untere Grenze einer gesunden Fluktuationsreserve, die notwendig ist, um Umzüge und Übergangsphasen auszugleichen. Der in Kassel gemessene Wert von 2,3 % liegt deutlich darunter – ein Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt, in dem das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt hält.

Das Eigentumsrecht ist in Deutschland grundrechtlich geschützt und stellt ein hohes Gut dar. Entsprechend sind die direkten Eingriffsmöglichkeiten der Stadt Kassel in die Nutzung von privatem Wohnraum stark eingeschränkt. Aktuell stehen Instrumente wie ein Zweckentfremdungsverbot oder eine Satzung zur Regulierung von Ferienwohnungen mangels rechtlicher Grundlage in Kassel nicht zur Verfügung.

Daher bleibt der Stadt häufig nur die Möglichkeit, an Eigentümerinnen und Eigentümer mit der dringenden Bitte heranzutreten, Leerstände zu beenden und Wohnraum wieder dem Markt zuzuführen. Um diesen Prozess zu unterstützen, werden aktuelle Anreize zur Aktivierung von leerstehenden Immobilien geprüft – etwa Beratungsangebote, finanzielle Förderprogramme oder Kooperationen mit gemeinwohlorientierten Wohnprojekten.

Zusätzlich bieten die Städtebau- und Wohnungsbauförderung von Bund und Land finanzielle Unterstützung für Projekte, die sich der Reaktivierung leerstehender Gebäude widmen. In diesem Rahmen könnte die Stadt zukünftig gezielt Impulsprojekte initiieren oder private Initiativen unterstützen, um die Umnutzung und Wiederbelebung von Leerständen voranzutreiben.

Langfristig könnte auch eine rechtliche Prüfung erfolgen, ob der Erlass einer kommunalen Leerstandssatzung unter veränderten Rahmenbedingungen möglich wird – etwa bei weiter steigendem Wohnraumbedarf.

Am 21. November 2025 ist das  Gesetz gegen den spekulativen Leerstand von Wohnraum (Öffnet in einem neuen Tab) (Leerstandsgesetz) in Kraft getreten. Voraussetzung für den Erlass einer Leerstandssatzung ist, dass die Gemeinde nach § 1 Mieterschutzverordnung vom Land Hessen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt anerkannt wurde (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Leerstandsgesetz). Dies ist derzeit für die Stadt Kassel nicht der Fall, siehe auch  Rechtslage zum angespannten Wohnungsmarkt (Öffnet in einem neuen Tab).

Eine amtliche Erhebung des Wohnungsleerstands in Kassel findet derzeit nicht statt – aus mehreren Gründen:

Zum einen stehen Aufwand und Nutzen in keinem angemessenen Verhältnis. Eine flächendeckende Vor-Ort-Erhebung aller Wohnungen würde einen sehr hohen personellen und organisatorischen Aufwand erfordern. Hinzu kommt, dass eine einmalige Stichtagserhebung nur eine Momentaufnahme liefert und keine belastbaren Aussagen über die Unterscheidung zwischen kurzfristigem (fluktuationsbedingtem) und dauerhaftem Leerstand ermöglicht. Um aussagekräftige Daten zu gewinnen, wären wiederkehrende Erhebungen notwendig, deren Kosten und Ressourcenbedarf erheblich wären.

Zum anderen fehlt aktuell eine rechtliche Grundlage, auf der eine verpflichtende amtliche Leerstandserfassung basieren könnte. Ohne entsprechende gesetzliche Befugnisse kann die Stadt keine verpflichtenden Auskünfte von Eigentümerinnen und Eigentümern einholen oder Wohnungen betreten, um den Leerstand festzustellen.

Stattdessen stützt sich die Stadt Kassel – wie viele andere Kommunen – auf Schätzungen, punktuelle Erhebungen im Rahmen städtebaulicher Projekte oder auf freiwillige Rückmeldungen von Eigentümerinnen und Eigentümern, um sich ein Bild von der Leerstandssituation zu verschaffen. 

Ein Leerstandskataster erfasst leerstehende Wohnungen systematisch und stellt sie – beispielsweise auf einer Karte – dar. Ein amtlich geführtes Kataster würde jedoch mit erheblichem Verwaltungs- und Personalaufwand einhergehen. Wie bereits erläutert, stehen Aufwand und Nutzen einer solchen Maßnahme derzeit in keinem angemessenen Verhältnis. Hinzu kommt, dass die erhobenen Daten rasch veralten würden, sofern sie nicht regelmäßig aktualisiert werden.

Unabhängig davon verfügt die Stadt Kassel bereits über ein gewisses Maß an Übersicht über den Wohnungsleerstand, basierend auf vorhandenen Meldedaten sowie der städtischen Gebäudedatenbank. Diese liefern Hinweise auf mögliche dauerhaft leerstehende Immobilien, auch wenn sie kein vollständiges Bild bieten.

Ein sogenannter Leerstandsmelder ermöglicht es Bürgerinnen und Bürgern, vermutete Leerstände online zu melden. Solche Meldeportale werden teilweise von privaten Initiativen betrieben oder – in Städten mit einem Zweckentfremdungsverbot – auch offiziell durch die Kommune bereitgestellt. Beispiele hierfür sind Freiburg im Breisgau und Göttingen.

Allerdings zeigen die Erfahrungen, dass der Nutzen solcher Meldeplattformen begrenzt sein kann: In Freiburg wurden beispielsweise 172 Hinweise auf Leerstände geprüft, wobei sich lediglich 16 Fälle (9,3 Prozent) als tatsächlicher Leerstand herausstellten.

Darüber hinaus fehlt in Hessen bislang eine gesetzliche Grundlage, um einen kommunalen Leerstandsmelder rechtssicher zu betreiben oder daraus verbindliche Maßnahmen abzuleiten.

Das Zweckentfremdungsverbot wurde in Hessen im Jahr 2004 abgeschafft. Für eine Wiedereinführung müsste der Hessische Landtag ein entsprechendes Gesetz verabschieden.

Die Stadt Kassel befürwortet die Wiedereinführung des Zweckentfremdungsverbotes und hat dies bereits gegenüber der Landespolitik (und auch in den Medien) bekräftigt. Ein solches Instrument würde der Stadt ermöglichen, gezielt gegen die zweckfremde Nutzung von Wohnraum – etwa als Ferienwohnungen oder gewerbliche Räume – vorzugehen und so dem Wohnraummangel entgegenzuwirken.

Nach § 12a des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes können Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung unter einen behördlichen Genehmigungsvorbehalt stellen. Dies setzt jedoch voraus, dass die jeweilige Kommune offiziell als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist.

Die Stadt Kassel erfüllt diese Voraussetzung derzeit nicht: Seit 2020 wird Kassel vom Land Hessen nicht mehr als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft. 

Vor diesem Hintergrund stellt sich aktuell für die Stadt Kassel nicht die Frage, ob eine Ferienwohnungssatzung erlassen werden sollte – da die rechtlichen Rahmenbedingungen dafür nicht gegeben sind. Sollte sich die Einstufung zukünftig ändern, könnte die Einführung einer entsprechenden Satzung erneut geprüft werden.